【案情】

　　2011年3月17日，彭某与程某签定一份借款合同，约定彭某借款19.6万元于程某并约定了借款利息和违约责任。借款到期后，程某并未履行合同约定的义务，并下落不明。原告彭某无奈诉至A法院，并依法申请法院强制执行。2013年5月10日，在法院在执行过程中，彭某向法院提供了程某在某市有一处房产的线索，法院随即对该处房产进行了查封。随后法院对该处房产进行了评估拍卖，因无人竞买导致三次流拍。后经彭某同意，2014年2月18日法院裁定解除查封并将该房产以物抵债给彭某。但在彭某办理过户手续的过程中，B法院又以程某系其一执行案件的被执行人为由对处其辖区内的该房产进行了查封。彭某得知请况后提出了执行异议，认为法院已经将该房产裁定以物抵债给了自己，其他法院无权查封。

　 【分歧】

　　在本案的处理过程中，两家法院对裁定以物抵债但尚未办理过户手续的房屋能否进行查封产生了两种截然不同的观点。 B法院认为，房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。在本案中，A法院虽已裁定将共青城的房产以物抵债给彭某，但彭某并未履行法律规定的过户手续，所以该房屋的所有权并未转移，实际上仍由程某所有。为保护申请执行人的合法权益，B法院依法对程某所有的财产进行查封，是符合相关法律规定的。A法院则认为，法律虽然规定不动产物权转移以办理过户为标志，但其系对私法行为而言的，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对房产权属的实质性判断，不应受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院裁定一经作出，房屋所有权即告转移，虽然仍需办理过户手续，但过户登记在这里只具有作为公示方法的意义。

　 【评析】

　　笔者同意A法院的意见。

　　首先，从《民法通则》及《城市私有房屋管理条例》的规定来看，其对房屋所有权的变更系采取登记要件主义，即只有办理过户手续，房屋所有权才能转移。但通过分析可以看出，上述规定显然只是针对作为物权变动原因之一的民事法律行为而作出的，如对基于买卖、赠予等法律行为而引起的物权变动，法律要求当事人必须履行登记过户手续，只有这样方能产生物权变动的法律后果。但在执行中以物抵债的裁定显然不属于民事法律行为，因为民事法律行为是指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，具有表意性、目的性以及主体间平等性的特征。

　　其次，从民法理论上分析，不动产物权变动的原因可以区分为法律行为和事实行为。事实行为引起的物权变动具有特殊性，它不以登记为要件，仅以其作为公示方法，物权的变动则自相关事实行为完成之日起即告成立。

　　就本案而言，自A法院以物抵债的裁定生效之日起，该房产的所有权即应从程某变更为彭某。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十九条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债，强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付给申请执行人。根据这一规定，在本案中，A法院以物抵债的裁定一经送达，该房产的所有权即转移于彭某的名下。这一点在《物权法》中也得到了体现，其第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。可见， 本案中B法院对已经裁定抵债的房产进行查封的行为，实质上是对案外第三人合法权益的侵害，彭某在执行过程提出异议，B法院应予支持。